Fiador, seguro-fiança ou caução: como alugar com segurança

Alugar parece mais simples que comprar, e por isso muita gente assina sem ler. As decisões que dão problema quase sempre estão em três lugares: a garantia escolhida, algumas cláusulas do contrato e a vistoria de entrada.

Este guia cobre os três. As regras citadas vêm da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que rege a locação urbana no Brasil.

As garantias que a lei permite

A lei lista as modalidades e é clara num ponto: só se pode exigir uma por contrato. Cobrar fiador e caução ao mesmo tempo é irregular.

Fiador

Alguém assume a dívida junto com você. Não custa nada por mês, e é por isso que segue sendo a preferida de quem tem a quem pedir.

O problema é achar. O fiador costuma precisar de imóvel próprio quitado na mesma cidade, renda comprovada e nome limpo — e está assumindo um risco real, não uma formalidade.

Seguro-fiança

Uma seguradora garante o proprietário. Você paga um prêmio, passa por análise de crédito e não precisa de fiador. É a via mais rápida, e a mais comum para quem está mudando de cidade.

Leia a apólice: o que ela cobre varia bastante. Algumas incluem contas de consumo e danos ao imóvel, outras só o aluguel. E o valor pago não volta — é seguro, não depósito.

Caução em dinheiro

Depósito de até três aluguéis, que a lei manda manter em caderneta de poupança em nome das duas partes. No fim, volta corrigido, descontado o que for devido.

É a mais simples e a que exige ter o dinheiro parado. Se o valor for depositado na conta pessoal do proprietário em vez da poupança conjunta, isso já contraria a lei — e complica a devolução.

A vistoria de entrada decide a saída

Nenhuma etapa do aluguel é tão subestimada. O laudo de vistoria de entrada é o documento que define o estado em que você recebeu o imóvel — e, portanto, o que pode ser cobrado de você na devolução.

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   Percorra tudo com o laudo em mãos

   Confira item por item, cômodo por cômodo. Não assine confiando na descrição de outra pessoa.
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   Fotografe com data

   Cada dano, mancha, risco em piso, azulejo trincado, mancha de infiltração. Foto vale mais que descrição.
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   Teste o que funciona

   Torneiras, chuveiro, descarga, tomadas, interruptores, fechaduras, janelas. Anote o que já estava com defeito.
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   Escreva o que faltou no laudo

   Acrescente à mão os itens não listados e peça que as duas partes rubriquem a alteração.
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   Guarde uma via assinada

   Com as fotos, num lugar que você encontre daqui a três anos. É o que evita cobrança indevida na saída.

O que ler no contrato

Prazo e renovação. Contratos residenciais costumam ser de trinta meses. Ao fim, se ninguém se manifestar, a locação segue por prazo indeterminado — e aí qualquer das partes pode encerrar avisando com antecedência.

Reajuste. O índice e a periodicidade têm que estar escritos. Reajuste anual é o padrão; índice em branco é armadilha.

Multa por saída antecipada. É proporcional ao tempo restante. Confira se o contrato diz "proporcional" — multa cheia independentemente do tempo é cláusula questionável.

Quem paga o quê. A lei separa despesas ordinárias de condomínio (do inquilino: limpeza, água, manutenção corriqueira) de extraordinárias (do proprietário: obra estrutural, pintura de fachada, reforço do fundo de reserva). Contrato que joga tudo no inquilino contraria a lei.

Benfeitorias. O que acontece se você fizer melhoria no imóvel. Muitos contratos preveem que benfeitoria fica sem indenização — se você pretende reformar, negocie isso antes, por escrito.

Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta

Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode retomar o imóvel por simples vontade. É uma das proteções centrais da lei, e muito inquilino não sabe que a tem: contrato de trinta meses assinado é trinta meses de moradia garantida, salvo descumprimento do próprio contrato.

Encerrado o prazo, a situação muda. Se a locação seguir por tempo indeterminado, o proprietário pode pedir o imóvel notificando com a antecedência prevista em lei. Também há hipóteses específicas de retomada durante a vigência — como necessidade de uso próprio em determinadas condições —, cada uma com o seu procedimento.

O que interessa na prática: retomada exige notificação formal e prazo. Aviso por mensagem, do dia para a noite, não produz efeito.

Reajuste e revisão

O reajuste anual segue o índice escrito no contrato, aplicado na data-base. É automático e não depende de negociação — mas o cálculo pode ser conferido, e erro acontece.

Diferente disso é a revisão do valor, que só cabe depois de três anos de vigência quando aluguel e mercado descolaram muito. Nesse caso as partes negociam, e não havendo acordo a definição é judicial. Na prática, quase sempre se resolve conversando: proprietário nenhum troca inquilino bom por um aumento pequeno.

A transferência sem multa

Quem é transferido pelo empregador para trabalhar em outra localidade fica dispensado da multa de saída antecipada. É preciso notificar o locador por escrito, com trinta dias de antecedência, e comprovar a transferência.

É um direito pouco conhecido e que resolve a vida de quem muda a trabalho.

Antes de assinar, confira também

• Quem está alugando é o dono? Peça a matrícula. Se for imobiliária ou procurador, o instrumento que dá esse poder.
• O imóvel tem dívida de condomínio? Débito antigo não é seu, mas gera atrito — e, no limite, corte de serviço comum.
• Há restrição no condomínio? Animal, obra, horário de mudança, uso de área comum. O regimento interno vale, e você vai conviver com ele.

Na devolução

Marque a vistoria de saída com antecedência, com o laudo de entrada e as fotos em mãos. Desgaste natural do uso não pode ser cobrado — parede que amarelou em três anos é desgaste, parede furada é dano.

Peça o termo de quitação por escrito ao final. É o que encerra a locação sem deixar ponta solta.