Todos os documentos para comprar um imóvel com segurança

Documentação é a parte da compra que ninguém quer olhar e que decide se o negócio foi bom ou virou processo. A boa notícia é que a lista é finita e cada item responde a uma pergunta específica.

Este guia percorre os três blocos — imóvel, vendedor e comprador — explicando o que cada documento revela. Ele não substitui a análise de um advogado no seu caso concreto; serve para você saber o que está sendo conferido e por quê.

Bloco 1 — O imóvel

Certidão de matrícula atualizada

É o documento central. A matrícula é o registro do imóvel no cartório competente, e nela está escrita toda a vida dele: quem é o proprietário atual, como adquiriu, o que foi construído e averbado, e todo ônus que já pesou ou ainda pesa.

O que procurar na matrícula:

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   O nome do vendedor está lá?

   Quem vende tem que ser quem consta como proprietário. Se for herdeiro, procurador ou empresa, é preciso o documento que comprove o poder de vender.
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   Há penhora, arresto ou indisponibilidade?

   São anotações que travam a venda ou expõem o comprador a perder o imóvel para um credor do vendedor.
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   Há usufruto?

   Alguém pode ter o direito de usar o imóvel enquanto viver, mesmo sem ser o dono. Comprar sem resolver isso é comprar um imóvel que você não pode ocupar.
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   A construção está averbada?

   Casa construída e não averbada não existe para o registro. Regularizar depois custa tempo e dinheiro, e o banco não financia o que não está averbado.
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   A metragem bate com a realidade?

   Diferença entre a área registrada e a área construída indica obra sem averbação — o mesmo problema acima.

Certidões negativas do imóvel

• Negativa de tributos municipais (IPTU). Dívida de IPTU acompanha o imóvel.
• Declaração de quitação do condomínio. Débito condominial também segue o imóvel, não o antigo morador. Peça ao síndico ou à administradora.
• Certidão de ônus reais. Em alguns cartórios vem junto com a matrícula; em outros é documento separado.

Documentos do prédio, quando for apartamento

Convenção de condomínio, regimento interno e as últimas atas de assembleia. As atas são o que revelam obra grande aprovada e ainda não paga, litígio em curso e a saúde do fundo de reserva. Ninguém pede, e é informação que muda a conta.

Bloco 2 — O vendedor

Aqui o objetivo é um só: garantir que quem vende pode vender, e que a venda não será desfeita depois.

• Documento de identidade e CPF, de todos os proprietários.
• Certidão de estado civil atualizada. Casamento em determinados regimes exige a anuência do cônjuge para vender. Sem ela, a venda é anulável.
• Certidões de distribuição de processos nas justiças que importam, nas comarcas onde o vendedor reside e onde está o imóvel.
• Certidão de débitos trabalhistas.
• Certidão negativa de débitos federais.

Se o vendedor for pessoa jurídica, entram contrato social, ata de eleição do administrador e certidões da empresa. Se for espólio, é preciso alvará judicial ou a conclusão do inventário — imóvel em inventário aberto não se vende por simples escritura.

Bloco 3 — O comprador

Menor, e depende de como você vai pagar.

À vista: documento de identidade, CPF, comprovante de estado civil e de residência. Financiado, some comprovação de renda (holerites, declaração de imposto de renda, extrato bancário), extrato do FGTS se for usá-lo, e a documentação que o banco pedir para a análise de crédito.

A ordem que evita retrabalho

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   Matrícula primeiro

   Antes de qualquer proposta. Ela sozinha elimina boa parte dos imóveis problemáticos, e custa pouco.
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   Certidões do vendedor em seguida

   Assim que a negociação ficar séria. Algumas demoram alguns dias.
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   Análise jurídica

   Com tudo em mãos, um advogado lê o conjunto. É a hora de descobrir problema, não depois de assinar.
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   Contrato ou promessa de compra e venda

   Só com a documentação limpa. O contrato define preço, prazos, o que fica no imóvel e a multa de cada lado.
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   ITBI e escritura

   Guia paga, escritura lavrada (ou contrato do banco, no financiamento).
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   Registro na matrícula

   A última etapa e a única que transfere a propriedade de fato.

Os três problemas mais comuns

Inventário não concluído. O proprietário faleceu e os herdeiros querem vender antes de finalizar a partilha. É solucionável, mas exige processo e prazo — e quem tem pressa costuma propor um contrato de gaveta, que não resolve.

Construção não averbada. Muito comum em casa. O terreno está registrado, a casa não. Sem averbação não há financiamento e a venda seguinte terá o mesmo problema.

Vendedor casado sem anuência do cônjuge. Parece formalidade e é causa de anulação. Certidão de casamento atualizada resolve em minutos o que um processo levaria anos para desfazer.

Casos que pedem cuidado extra

Imóvel de leilão. Preço atraente e risco proporcional. É preciso ler o edital inteiro, entender se o imóvel está ocupado, quem responde por dívidas anteriores e qual o prazo de desocupação. Não é compra para quem tem pressa nem para quem não tem reserva.

Imóvel na planta. Aqui não há matrícula individual ainda: existe a incorporação registrada, e é ela que precisa ser conferida. Verifique o registro da incorporação, o memorial descritivo e a saúde da construtora. Contrato de promessa com construtora tem regras próprias, inclusive sobre atraso de entrega.

Imóvel rural. Entram documentos que não existem na cidade — cadastro ambiental, certificação de georreferenciamento, inscrição no cadastro rural. Comprar imóvel rural com a lista de imóvel urbano é receita de problema.

Compra por procuração. A procuração precisa ser pública, específica para venda e recente. Procuração antiga e genérica é sinal de alerta: se quem outorgou faleceu, ela perdeu efeito, e a venda feita com ela é nula.

Uma palavra sobre pressa

Vendedor que tem pressa para assinar e resistência para entregar certidão é o padrão mais confiável de problema que existe nesse mercado. Documentação em dia é rápida de reunir. Quem tem tudo em ordem não se incomoda em provar.