ITBI, escritura e registro: os custos além do preço

O preço do anúncio não é o que você vai gastar. Entre o valor negociado e a chave na mão existe uma camada de impostos, taxas e serviços que costuma somar uma quantia relevante — e que aparece tarde demais para quem não contou com ela.

Este guia lista tudo o que entra nessa conta e explica de onde vem cada valor. Não traz números fechados de propósito: alíquotas e emolumentos são definidos por município e por estado, e qualquer tabela publicada aqui envelheceria. O que o texto faz é dizer onde procurar o número certo do seu caso.

A regra de bolso, e por que ela não basta

Costuma-se dizer que os custos de aquisição ficam entre quatro e seis por cento do valor do imóvel. É um ponto de partida razoável para não ser pego de surpresa, mas trata-se de uma média que esconde variações grandes.

O que muda o resultado no seu caso:

Município

ITBI

alíquota definida por lei local

Estado

Cartório

tabela de emolumentos estadual

Forma de pagamento

À vista ou financiado

muda a escritura

Programa

Primeiro imóvel

pode ter redução

ITBI: o imposto de transmissão

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal e incide sobre a transferência de propriedade. Sem a guia quitada, o cartório de registro de imóveis não averba a mudança de dono — não há como pular esta etapa.

A base de cálculo costuma ser o valor da transação ou o valor venal de referência do município, o que for maior. Isso importa: se você comprou abaixo da referência da prefeitura, o imposto ainda é calculado sobre a referência.

Muitos municípios oferecem redução de alíquota para imóveis adquiridos pelo sistema financeiro habitacional ou para o primeiro imóvel. Vale perguntar antes de emitir a guia.

Escritura pública: quando ela existe

Na compra à vista, a transferência se formaliza por escritura pública lavrada em cartório de notas, e ela tem custo próprio, calculado sobre o valor do imóvel segundo a tabela de emolumentos do estado.

Na compra financiada, o contrato do banco já tem força de escritura pública por previsão legal. Ele vai direto para o registro, e a etapa de cartório de notas não acontece — o que reduz o custo total, ainda que o financiamento traga outras despesas próprias.

Registro: sem isso o imóvel não é seu

Esta é a etapa que mais gente subestima. Imóvel só muda de dono quando o título é registrado na matrícula, no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde ele fica. Contrato assinado, chave na mão e mudança feita não transferem propriedade.

O custo é calculado por faixa de valor, segundo a tabela estadual de emolumentos, que é pública. Costuma ser a segunda maior despesa da lista, atrás apenas do ITBI.

Certidões e a análise da documentação

Antes de assinar qualquer coisa, é preciso levantar certidões do imóvel e do vendedor: matrícula atualizada, negativas de tributos municipais, certidões de distribuição de processos nas esferas que importam. Cada uma tem custo pequeno, mas somadas fazem volume.

Não é papelada por papelada. É o que revela se o imóvel tem penhora, usufruto, inventário em andamento ou dívida de condomínio que passa para o comprador — justamente o que transforma uma boa compra numa dor de cabeça de anos. O guia sobre documentos para comprar detalha cada uma.

As despesas do financiamento

Quem financia paga também:

1. 1

   Taxa de avaliação do imóvel

   O banco envia um engenheiro credenciado. O valor é cobrado uma vez e não é devolvido se a avaliação vier abaixo do esperado.
2. 2

   Tarifa de administração do contrato

   Cobrança mensal embutida na parcela. Varia por instituição e entra no Custo Efetivo Total.
3. 3

   Seguros obrigatórios

   Morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel. Também mensais, também dentro do CET.
4. 4

   Registro do contrato

   O contrato de financiamento é registrado na matrícula, com custo próprio de cartório.

O que quase todo mundo esquece

Além do que é obrigatório, há o que a realidade cobra:

• Dívidas do imóvel. IPTU e condomínio em atraso acompanham o imóvel, não o antigo dono. Certidão negativa antes de assinar.
• Mudança. Frete, montagem de móveis, eventual guarda-móveis.
• Reforma inicial. Pintura, elétrica, adaptação de armário. Raramente é zero, mesmo em imóvel novo.
• Instalações. Ligação de água, energia e internet no seu nome.
• Primeiro condomínio e primeiro IPTU. Chegam antes do que se espera.

Quem paga o quê, na prática

A lei define alguns pontos e o costume define outros — e o costume é negociável, o que muita gente não sabe.

Do comprador, por regra: ITBI, custas de escritura e de registro, taxa de avaliação do banco e o registro do contrato de financiamento. São os custos de aquisir, e acompanham quem adquire.

Do vendedor, por regra: as certidões que comprovam a situação dele e do imóvel, e a quitação de tudo que estiver em aberto até a data da transferência — IPTU, condomínio, eventual financiamento anterior a ser baixado na matrícula.

Negociável: quem arca com a comissão de corretagem quando há intermediação, quem paga o levantamento documental e quem custeia a regularização de alguma pendência que apareça. Nada disso é lei; é acordo, e acordo se escreve no contrato.

O erro de calcular sobre o valor errado

Um detalhe que muda a conta: várias dessas despesas incidem sobre o valor de avaliação ou o valor venal de referência, não sobre o que você pagou.

Se você negociou bem e comprou abaixo da referência do município, o ITBI ainda será calculado sobre a referência. Se o banco avaliou acima do preço, algumas taxas sobem junto. Simular com o preço da negociação e depois receber a guia com outro número é frustração garantida.

Antes de fechar o orçamento, confirme sobre qual base cada valor é calculado. É uma pergunta que o cartório e a prefeitura respondem sem dificuldade.

Como montar a sua conta

Faça isso antes de decidir o teto do imóvel, não depois:

1. Pegue o valor negociado.
2. Simule o ITBI no site da prefeitura da cidade.
3. Consulte a tabela de emolumentos do estado para registro e, se for à vista, escritura.
4. Peça ao banco a taxa de avaliação e as tarifas, por escrito.
5. Some certidões, mudança e uma reserva para reforma.

O número que sai daí é o custo real da compra. É ele que deve caber no seu orçamento — não o preço do anúncio.