Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil

Financiar é a forma como a maioria das pessoas compra imóvel no Brasil, e mesmo assim o processo continua sendo explicado em termos que ninguém entende na primeira vez. Este guia percorre o caminho inteiro, na ordem em que ele acontece, e aponta onde as decisões realmente pesam.

Uma ressalva antes de começar: as regras de crédito imobiliário mudam. Taxas, tetos de programa habitacional e percentual financiado são revistos com frequência, então este texto explica como o mecanismo funciona e remete às fontes oficiais para os números do momento. Desconfie de qualquer conteúdo que lhe dê uma taxa exata sem dizer de quando ela é.

Antes do imóvel, o banco

O erro mais comum é começar pelo imóvel. O caminho que economiza tempo e frustração é o inverso: primeiro descobrir quanto o banco empresta a você, depois procurar dentro dessa faixa.

Essa análise prévia costuma ser gratuita, sai em poucos dias e considera renda comprovada, histórico de crédito, idade e a composição da renda familiar. O resultado é um valor aproximado de crédito pré-aprovado — não é promessa, mas muda completamente a conversa.

As três variáveis que definem a parcela

Todo financiamento se resume a três números que conversam entre si. Mexer em um mexe nos outros.

Entrada

~20%

quanto maior, menor o juro total

Prazo

até 35 anos

mais prazo, mais juros

Renda

até ~30%

limite de comprometimento

Entrada. Os bancos costumam financiar até 80% do valor de avaliação do imóvel — note que é o valor que o banco avalia, não o preço pedido pelo vendedor. Se a avaliação vier abaixo do preço negociado, a diferença sai do seu bolso, somada à entrada. É a surpresa mais desagradável do processo, e ela acontece com frequência.

Prazo. Financiamentos vão até trinta e cinco anos. Prazo longo baixa a parcela e aumenta muito o juro total pago. Vale simular o mesmo imóvel em prazos diferentes só para ver o tamanho da diferença — costuma ser convincente.

Comprometimento de renda. A parcela normalmente não pode passar de cerca de trinta por cento da renda familiar comprovada. Esse limite não é implicância do banco: é o que separa uma compra de um problema.

SAC ou Price: a escolha que mais muda o total

Os dois sistemas de amortização pagam a mesma dívida de formas diferentes.

Na SAC, a parte que abate a dívida é a mesma todo mês, e como a dívida diminui, o juro cobrado sobre ela diminui junto — a parcela vai encolhendo. Na Price, a parcela é calculada para ficar constante: no começo quase tudo é juro e quase nada abate o saldo.

Para a maioria de quem consegue pagar a primeira parcela da SAC, ela é a escolha mais barata. Vale simular as duas com os mesmos números e olhar a coluna do total pago.

O FGTS e o que ele resolve

O Fundo de Garantia costuma ser a peça que viabiliza a entrada de quem é assalariado. Ele pode ser usado para compor a entrada, abater parcelas ou quitar o saldo devedor — mas com regras, e as regras existem para valer.

As principais condições envolvem tempo de contribuição ao fundo, não possuir outro imóvel residencial no mesmo município onde trabalha ou mora, o imóvel estar dentro do teto do programa habitacional e ser destinado à moradia. Cada uma dessas linhas tem detalhes que mudam o resultado do seu caso.

O número que importa é o CET, não a taxa

Bancos anunciam taxa de juros. Taxa de juros isolada não permite comparar propostas, porque o financiamento imobiliário traz junto seguros obrigatórios (morte e invalidez, danos físicos ao imóvel) e tarifa de administração, e esses valores variam bastante de instituição para instituição.

O Custo Efetivo Total junta tudo numa taxa só. É ele que deve estar na planilha quando você comparar as propostas. Dois bancos com a mesma taxa anunciada podem ter CETs bem diferentes.

Peça o CET por escrito. É informação obrigatória, e a resistência em fornecê-la já diz alguma coisa sobre a proposta.

O passo a passo, na ordem real

1. 1

   Análise de crédito

   Você entrega documentos de renda e identidade. O banco devolve um valor aproximado de crédito. Costuma levar poucos dias.
2. 2

   Escolha do imóvel

   Com o teto na mão, a busca fica realista. É aqui que a matrícula do imóvel precisa ser lida — pendência descoberta agora custa tempo; descoberta depois custa o negócio.
3. 3

   Avaliação pelo banco

   Um engenheiro credenciado avalia o imóvel. Há uma taxa para isso. Se a avaliação vier abaixo do preço negociado, a diferença sai do seu bolso.
4. 4

   Análise jurídica

   O banco confere a documentação do imóvel e do vendedor. É a etapa que mais atrasa quando há inventário, usufruto ou pendência de averbação.
5. 5

   Assinatura do contrato

   O contrato de financiamento tem força de escritura pública. Leia antes de assinar, especialmente as cláusulas de seguro e de reajuste.
6. 6

   Registro em cartório

   O contrato é registrado na matrícula do imóvel. Só depois disso o imóvel é seu de fato — e é aqui que entram ITBI e taxas de registro.

O que ninguém soma na conta

A parcela não é o custo do imóvel. Entram também o ITBI (imposto municipal de transmissão, com alíquota que varia por cidade), as custas de registro em cartório, a taxa de avaliação do banco e, quase sempre, alguma reforma antes de mudar.

Some tudo antes de decidir quanto pode gastar no imóvel em si — este é o assunto do guia sobre custos além do preço.

Portabilidade existe e é pouco usada

Se daqui a alguns anos outro banco oferecer condição melhor, você pode transferir o financiamento sem vender o imóvel. Chama-se portabilidade de crédito, é um direito, e o banco atual pode cobrir a proposta para não perder você.

Vale revisar a cada dois ou três anos. É das poucas oportunidades de economizar um valor relevante sem mudar nada na sua vida.